Стоит ли вкладываться в гостиничную недвижимость в 2025 году?

Нередко продавцы под словом «глэмпинг» предлагают на продажу клочок земли, где они поставили 3-5 домика. Но это не глэмпинг, а просто недвижимость, по аналогии с квартирами под сдачу - дома под сдачу, рассказывают эксперты Ассоциации Загородных Отелей (АЗО).

АЗО - единственное в своем роде объединение, много лет помогающее и способствующее развитию рынка загородного гостеприимства в России. АЗО объединила вокруг себя крепкое экспертное сообщество, авторитетных профессионалов гостеприимства, опытных наставников, а с некоторых пор начала собирать информацию о всех инвестиционных гостиничных проектах в России.

«Зачастую продают имитацию глэмпинга. Просто имущественный комплекс - по факту земельный участок, - говорит Мария Гребенникова, руководитель Hotels Broker. - Но земля - это не бизнес, а продать ее хотят как бизнес».

Разумеется от таких «офферов» инвесторам нужно держаться в стороне. Пока в России нет «государственного» определения, что такое «глэмпинг». Но по всем параметрам он приближен его к гостиничному бизнесу, к загородному отелю.

«Нужно смотреть, не что построено, а что продается - по документам, - добавляет Мария Гребенникова. - «Hotels Broker» оценивает объект как с точки зрения профессионального коммерческого потенциала (какой суммой денег и доходностью он может быть интересен), так и с правовой точки зрения, причем и в плане регуляторной перспективы».

Далее - необходимо понимать, что гостиница /глэмпинг и туризм за городом - не отдельные вещи, это комплекс услуг, отвечающий на три главных вопроса гостя: где он будет жить, что кушать и как развлекаться. Соответственно, вопрос в том, чем объект будет привлекать гостей, будет ли идея работать как бизнес.

Если да, то это предмет для рассмотрения объекта как кандидата на покупку / инвестирование.

Подчеркнем еще раз - если в случае с городским отелем, гость в первую очередь едет в город, а отель использует как «точку опоры», то в случае с загородным отелем, гость едет именно в отель, и в отеле он должен получить не только проживание, а комплексный турпродукт.

Поэтому, когда инвесторы тратят много времени на выбор типа модуля, то зря теряют время - нужно посвятить время планированию и созданию продукта. Гости «наедятся» и а-фреймами, и куполами, и шатрами и т.д. - модулем их будет не удивить, а вот бассейн, баня, анимация, эко-тропа или батут, в конце концов, имеют куда большее значение.

Вложение в комплексный продукт может быть вполне себе в масть - при адекватной цене покупки.
Дело в том, что, скажем, когда годовой доход глэмпинга составляет три миллиона, то по распространенной формуле покупки коммерческой недвижимости «годовой доход х10» его цена составит 30 млн, но владелец хочет продать объект, допустим, за 200 млн, потому что он уже 100-150 млн вложил в свой объект. Вряд ли покупателя устроит такой подход.

Стоит добавить, что глэмпинги - очень сильно амортизируемые объекты. В основном, они построены из дерева. Поэтому только владелец глэмпинг окупил (почти окупил), а уже пора объект серьезно обновлять.

К тому же, загородным отелям присущ не только физический, но и моральный износ - время бежит, мода меняется.

Цена должна быть не «на хайпе», а в рынке. Эксперты Hotels Broker рассчитывают справедливую цену покупки / инвестирования - чтобы инвестиции в гостиничную недвижимость в 2025 году были не в «ложные образы», в масть.